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    10. 2018-07-29 15:50:05

      【相關(guān)新聞】2018上半年發(fā)生的這9件大事,決定了房地產(chǎn)未來5年的命運(yùn)

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         2018年上半年業(yè)績已經(jīng)出來了,各家房企業(yè)績飆漲,在前端融資受限,后端銷售限價(jià)的條件下,很多房企的業(yè)績依然創(chuàng)出了新高。7家房企已經(jīng)破千億,500億房企數(shù)量也幾乎是去年的三倍!

         一面是業(yè)績飄紅,另一面卻是地產(chǎn)股的百股跌停。不得不說,現(xiàn)在的樓市真的有點(diǎn)復(fù)雜。僅上半年,樓市就發(fā)生了很多具有長期影響力的大事件,不僅直接關(guān)系到下半年的樓市走向,有些還會對行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生長期的影響。

       

      【相關(guān)新聞】2018上半年發(fā)生的這9件大事,決定了房地產(chǎn)未來5年的命運(yùn)(圖1)

                    表:2018上半年50億房企銷售業(yè)績格局分布

       

      在進(jìn)入下半年的時(shí)間點(diǎn)上,明源君特意盤點(diǎn)了2018年上半年九大最具影響力的事件,每一個(gè)都跟你有關(guān)系。

      01

      棚改收緊


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         由于棚改貨幣化安置的推動作用,直接助力了這一輪三四線的房價(jià)上漲。這一波牛市,很多房企都踩準(zhǔn)了,一二線冰封之下,拿地難、周期長、還限價(jià),三四線的這一波行情,對于房企來說是一根救命稻草。但同時(shí),業(yè)內(nèi)人士基本上有一個(gè)共識,那就是,一路高歌猛進(jìn)的三四線樓市也是個(gè)巨大的“灰犀?!?。所有的房企一遍收割,一邊心中默念倒計(jì)時(shí)。

         而進(jìn)入到六月份,棚改資金收緊的消息傳出,棚改項(xiàng)目融資審批權(quán)將收回至國開行總行,同時(shí)此后貨幣化安置的比例會受到一定的限制。作為棚改項(xiàng)目主要的資金來源方,國開行收緊相關(guān)項(xiàng)目的貸款審批,意味著從國開行這一渠道流入房地產(chǎn)市場的資金將大大減少。

        

       這對于房企原本已經(jīng)非常緊張的神經(jīng),可以說是雪上加霜。消息一出,直接導(dǎo)致6月26日整個(gè)地產(chǎn)板塊股票跌停。很多房企也開始拼命趕節(jié)點(diǎn),力爭快速出貨。

         事實(shí)上,目前很多房企,已經(jīng)非常下沉,布局甚至已經(jīng)進(jìn)入鄉(xiāng)鎮(zhèn)。而前期大量拿地很難短期內(nèi)消化掉,棚改收緊的消息會對三四線樓市產(chǎn)生什么影響?房企會不會紛紛提前回撤的時(shí)間點(diǎn)?被斷糧的三四線城市房價(jià)又會出現(xiàn)什么樣的波動?都將成為下半年樓市最大的不確定點(diǎn)。

      02

      資產(chǎn)證券化逐漸成熟

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         之前明源君跟大家分享過,2018年資金收緊,錢緊、錢貴會成為房企經(jīng)營最大的風(fēng)險(xiǎn)。

         房地產(chǎn)行業(yè)作為典型的高負(fù)債行業(yè),本來就非常依賴金融。而今年上半年,陸續(xù)有商業(yè)銀行暫時(shí)關(guān)閉房企信貸渠道,監(jiān)管環(huán)境也進(jìn)入高壓時(shí)期,整體的融資渠道被收緊了,尤其非標(biāo)業(yè)務(wù)的嚴(yán)厲監(jiān)管,對中小房企產(chǎn)生很大的影響。

         而租售并舉之后,存量需要長時(shí)間占用資金,借的錢是否便宜,內(nèi)部能否滾動起來,都是決定性的因素。去年,新派公寓、旭輝REITs、保利、碧桂園RIETs為業(yè)內(nèi)打了幾針強(qiáng)心針,資產(chǎn)證券化這類的金融創(chuàng)新為房企打開了一扇大門。

      【相關(guān)新聞】2018上半年發(fā)生的這9件大事,決定了房地產(chǎn)未來5年的命運(yùn)(圖2)

         2018年上半年資產(chǎn)證券化融資規(guī)模開始出現(xiàn)大幅度的增長,碧桂園通過RIETs拿到100億。而今年1-5月,房地產(chǎn)ABS產(chǎn)品總發(fā)行規(guī)模688.81億元,同比增長52.8%。資產(chǎn)證券化已經(jīng)成為房企融資的重要途徑。

         目前房地產(chǎn)領(lǐng)域金融創(chuàng)新的發(fā)展速度非??欤Y產(chǎn)證券化的實(shí)踐越來越成熟,對于大量的房企來說,這條渠道能夠走通,具有戰(zhàn)略性的意義,但同時(shí)房企之間也開始出現(xiàn)更劇烈的分化,未來金融能力可能會更深刻的影響行業(yè)的競爭格局。

      03

      貿(mào)易戰(zhàn)宏觀承壓

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         中美貿(mào)易戰(zhàn)是目前整個(gè)中國社會,甚至是全世界最大的不穩(wěn)定因素,也是今年上半年最重量級的事件。

         2017年中國GDP是82萬億,當(dāng)年中國外貿(mào)(27.29萬億)占中國GDP的33%,而中美貿(mào)易總值為3.95萬億人民幣,占我國進(jìn)出口總值的14.2%,也就是說,中美貿(mào)易占到中國GDP的5%,幾乎是一年的增量。從這組數(shù)據(jù)就能看出來,這次貿(mào)易找對中國經(jīng)濟(jì)會產(chǎn)生的劇烈影響。

         而且中美貿(mào)易是中國貿(mào)易順差非常重要的來源國,美元升值也會影響到中國外匯承壓,從而影響中國的宏觀經(jīng)濟(jì),從而影響整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的基本面,而且這樣的拉鋸可能會持續(xù)一段時(shí)間。

         而這樣的宏觀環(huán)境變化,對于房企來說,也會產(chǎn)生幾個(gè)直接的驅(qū)動:

         1、刺激房企跨界,嘗試新業(yè)務(wù)。例如,萬科已經(jīng)開始全面“去地產(chǎn)化”,恒大跨界高科技領(lǐng)域;寶能也開始涉足新能源汽車;

         2、驅(qū)動很多房企以快速回籠資金為下半年的目標(biāo),通過快周轉(zhuǎn),盡快減少負(fù)債。目前很多標(biāo)桿房企都已經(jīng)有很多相應(yīng)的動作。

         毫無疑問,在這場政治博弈當(dāng)中,宏觀環(huán)境的壓力以及政府的對策,以及隨之而來的樓市和金融政策,對樓市的影響會是歷史性的。不管是國家意志勝利,還是經(jīng)濟(jì)規(guī)律勝利,還是高超的政治手腕勝利,對房地產(chǎn)來說,這都是一次會影響未來十年的大變局。

      04

      十九大給房地產(chǎn)定調(diào)

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         上半年的十九大也是全國關(guān)注的大事件,給未來的房地產(chǎn)發(fā)展方向定了調(diào)。很明確的是,房地產(chǎn)周期不會再輪回了。新時(shí)代,地產(chǎn)行業(yè)最大的邏輯是:打擊投資客短炒賺錢,限制房企快周轉(zhuǎn)贏利,但歡迎房企和投資者長線經(jīng)營獲得利潤。

         房企過去的開發(fā)經(jīng)營模式行不通了,從2017年開始,在3年左右的過渡期之后,房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入一個(gè)全新的時(shí)代,這個(gè)時(shí)代可能長達(dá)20—30年。缺乏能力和實(shí)力積累的房企和個(gè)人,將被淘汰出地產(chǎn)行業(yè)。應(yīng)對傳統(tǒng)模式衰落,需要有全新的發(fā)展思路,這也是為什么現(xiàn)在房企逢發(fā)聲必談轉(zhuǎn)型的原因。

         那么新階段具體怎么做?

         之前明源君在文章《房地產(chǎn)行業(yè)徹底變天!一個(gè)時(shí)代結(jié)束了。中央給地產(chǎn)人指了5條明路,快跟上》也給大家分析過:

         第一條路:滿足客戶的改善需求,造更好的房子。也就是各大房企現(xiàn)在都在說的“美好生活”。

         第二條路:和政府合作做廉租房、微利房項(xiàng)目,自己做公寓等出租房項(xiàng)目;

         第三條路:做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn),工業(yè)園、農(nóng)業(yè)園、高新園區(qū)、商住產(chǎn)一體化等等;

         第四條路:在都市群里做特色小鎮(zhèn),做城市運(yùn)營,撈取長期紅利;

         第五條路:和群眾一起賺錢,包括買不起房的群眾,“財(cái)產(chǎn)性收入”大家紅利均沾?,F(xiàn)在看起來租賃REITs的發(fā)行,都是可行的。

      05

      二次房改

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         六月份,深圳發(fā)布了被稱為“二次房改”的政策:深圳未來18年的純商品住宅,只占住宅總數(shù)的40%!其余60%是人才房、安居房和公租房。大大增加了保障性住房的建設(shè)比例,在住房不炒的大基調(diào)下,深圳作為特區(qū),示范意義非常重要。

         這個(gè)純商品房之外的60%的市場,很多是之前的農(nóng)民房、小產(chǎn)權(quán)房、棚戶區(qū)等,以前大多不在房企的經(jīng)營范圍。而通過這一輪房改,這些需求納入各地政府總體規(guī)劃后,有一個(gè)升級換代、規(guī)?;?、標(biāo)準(zhǔn)化的過程,房企在這個(gè)過程中,有很多機(jī)會。

         目前萬科、碧桂園、金地、華潤、深業(yè)等標(biāo)桿房企基本都進(jìn)村了。萬科的“萬村計(jì)劃”就是從城中村改造中看到商機(jī),大規(guī)模進(jìn)入城中村改造。從去年開始布局,今年上半年已經(jīng)有很多項(xiàng)目落地。

         這種方式,不僅能低成本快捷拿下房源,而且有政策支持及補(bǔ)貼,拿房成本和談判成本都能大大降低。此外,還能獲得百萬級別的客戶資源,對房企的后段服務(wù)和新房業(yè)務(wù)都能起到幫助。在新的長效機(jī)制下,二次房改可以說給房企做租賃打開了一個(gè)新思路。

      【相關(guān)新聞】2018上半年發(fā)生的這9件大事,決定了房地產(chǎn)未來5年的命運(yùn)(圖3)

                    圖:深圳城中村改造項(xiàng)目收房成本更低


      06

      房企規(guī)模格局洗牌

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         前兩天,明源君給大家分享了上半年的房企銷售排名榜單,可以看出目前房企競爭格局再次出現(xiàn)大洗牌!

         今年1-6月,新城控股以971.6億上升到排行榜第八位,相較去年同期業(yè)績幾乎翻倍。而金茂上半年銷售額717.6億,增長率更是高達(dá)197%!上半年多個(gè)黑馬房企業(yè)績亮眼,同時(shí)也有多家房企業(yè)績出現(xiàn)下滑,榜單上浮下沉變化明顯。

         不得不說,在這一次的行業(yè)轉(zhuǎn)型浪潮當(dāng)中,行業(yè)艦隊(duì)已經(jīng)有房企開始出現(xiàn)掉隊(duì),在全新的市場環(huán)境下,領(lǐng)航的房企已經(jīng)開始出現(xiàn)明顯的分化,在戰(zhàn)略上甚至出現(xiàn)南轅北轍的現(xiàn)象。對于中小房企來說,學(xué)標(biāo)桿也不再是保險(xiǎn)的做法。如何找準(zhǔn)自己的戰(zhàn)略方向,開始變的越來越難和個(gè)性化。


      07

      搖號全面鋪開

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         去年7月,上海首先開始實(shí)施搖號買房。到今年上半年,搖號買房基本上已經(jīng)全面鋪開。成都、南京、杭州、武漢、長沙等城市都已經(jīng)實(shí)施搖號買房,到6月份,深圳也開始進(jìn)入搖號買房的行列。

         由于政府限價(jià),一些開發(fā)商推遲開盤,減少了供應(yīng),而限價(jià)帶來的一二手房價(jià)格倒掛,同時(shí)又直接推高了投資需求,一增一減之下多個(gè)城市出現(xiàn)嚴(yán)重的供需失衡,這也讓各個(gè)城市開始頻繁出現(xiàn)搶房。搖號能夠一定程度上解決公平問題,保障購房者的利益。但是沒有辦法從根本上,擠出投資性需求,也很難杜絕暗箱操作。

        事實(shí)上,搖號某種程度上是個(gè)晴雨表,象征局部市場政策下的市場壓抑程度。搖號的城市越多,這種市場受壓抑的現(xiàn)象就越普遍。而這種市場的扭曲一定會影響未來的市場走向。而從目前的情況來看,只要限價(jià)政策不放開,搖號買房可能會逐漸成為房地產(chǎn)行業(yè)的常態(tài)。

      08

      城市搶人大戰(zhàn)

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         城市搶人并不稀奇,早在七八年前部分城市就開始通過政策吸引人才。但是到近兩年才集中性爆發(fā),尤其是今年“人口爭奪戰(zhàn)”正式開始白熱化,多個(gè)城市針鋒相對的給出搶人價(jià)碼,甚至明確了考核目標(biāo)。

       ● 天津,一天之內(nèi)就有30萬人登陸并下載了“天津公安”APP辦理落戶申請!

       ● 海南,全日制大專以上學(xué)歷可在海南任一城鎮(zhèn)落戶。落戶海南之后,購買商品住宅享受本地居民同等待遇,不受限樓市購政策的限制?。ㄗⅲ涸缭?月22日海南開始實(shí)施全域限購)

       ● 南昌,畢業(yè)三年內(nèi)新引進(jìn)落戶的全日制博士研究生、碩士研究生、本科畢業(yè)生,每月發(fā)放1500元、1000元、500元生活補(bǔ)貼,為期三年…… 

       ● 珠海,推出公積金貸款新政,高層次人才置業(yè)最高可貸250萬元。

       ● 武漢,大學(xué)生落戶后,不僅不限購,而且買房直接打8折,并且有已經(jīng)開始落地。最近,武漢臨空港青年城以低于市場價(jià)20%向大學(xué)生出售,房價(jià)8折后確定為6500/平米,加上裝修300元/平米,最終定價(jià)為均價(jià)6800元/平米,所有房屋均為現(xiàn)房,符合條件的大學(xué)生,相關(guān)手續(xù)辦理完畢后即可交房!

         一方面,人口流入原本就是支撐一個(gè)城市長線發(fā)展的重要資源;而另一方面,從各條政策來看,搶人大戰(zhàn)集中爆發(fā)背后的某些地方政府意圖,也和城市房地產(chǎn)之間都有著千絲萬縷的聯(lián)系。

         根據(jù)上半年的銷售數(shù)據(jù),調(diào)控嚴(yán)厲的二線城市依然是房企的主要業(yè)績產(chǎn)出地,華夏幸福、富力、雅居樂等房企抓住二線城市銷售契機(jī),加大在青島、沈陽、武漢、無錫、重慶、西安等二線城市的銷售力度,二線城市銷售業(yè)績同比增長19%。

         這和重點(diǎn)二線城市相繼出臺的人才新政不無關(guān)系。通過吸引人才加速向城市聚集,進(jìn)一步催動了樓市需求走熱。而隨著三四線城市樓市剎車,二線城市的價(jià)值將更加凸顯,對于房企來說,如何選擇城市,如何布局,該城市的人才吸引力將成為重要的判斷依據(jù),從而影響房企競爭格局。


      09

      貝殼找房,房產(chǎn)流通領(lǐng)域巨變

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         除了新房領(lǐng)域,上半年,二手房的房產(chǎn)流通領(lǐng)域也出現(xiàn)了大事件。鏈家宣布“貝殼找房”正式上線,鏈家在自己深植的直營領(lǐng)域另辟戰(zhàn)場,開始做平臺,引起業(yè)內(nèi)軒然大波。

         一方面,由于直接動到了國內(nèi)流量最大的找房平臺58同城的蛋糕,引起58強(qiáng)勢反擊;另一方面,原本已經(jīng)是行業(yè)老大的鏈家,從線下轉(zhuǎn)線上,也讓它受到壟斷行業(yè)的質(zhì)疑。其他中介平臺,例如我愛我家、中原地產(chǎn)、21世紀(jì)不動產(chǎn)等紛紛“握手”58,造成房產(chǎn)流通領(lǐng)域格局大變。

         鏈家ALL IN 貝殼找房,目標(biāo)是覆蓋全中國300個(gè)城市,服務(wù)超過2億社區(qū)家庭,鏈接100萬職業(yè)經(jīng)理人和10萬家門店,賦能超過100個(gè)品牌。早在2016年鏈家全年銷售額就已突破1萬億,而貝殼是十倍空間的命題。一旦成功,地產(chǎn)行業(yè)將出現(xiàn)一個(gè)超級霸主。

         一邊是58和其他中介圍堵,一邊是鏈家不惜代價(jià)豪賭貝殼,如果按照彭永東的判斷,“到今年年底,戰(zhàn)爭就可能結(jié)束了”。那么,今年下半年我們將看到一場,房產(chǎn)中介領(lǐng)域的一場歷史性大戰(zhàn)。不管作為普通的買房者,還是作為業(yè)內(nèi)人士,這都將是頗具影響力的重磅事件



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