2018年上半年業(yè)績已經(jīng)出來了，各家房企業(yè)績飆漲，在前端融資受限，后端銷售限價的條件下，很多房企的業(yè)績依然創(chuàng)出了新高。7家房企已經(jīng)破千億，500億房企數(shù)量也幾乎是去年的三倍！

   一面是業(yè)績飄紅，另一面卻是地產(chǎn)股的百股跌停。不得不說，現(xiàn)在的樓市真的有點復雜。僅上半年，樓市就發(fā)生了很多具有長期影響力的大事件，不僅直接關(guān)系到下半年的樓市走向，有些還會對行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生長期的影響。

              表：2018上半年50億房企銷售業(yè)績格局分布

在進入下半年的時間點上，明源君特意盤點了2018年上半年九大最具影響力的事件，每一個都跟你有關(guān)系。

01

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   由于棚改貨幣化安置的推動作用，直接助力了這一輪三四線的房價上漲。這一波牛市，很多房企都踩準了，一二線冰封之下，拿地難、周期長、還限價，三四線的這一波行情，對于房企來說是一根救命稻草。但同時，業(yè)內(nèi)人士基本上有一個共識，那就是，一路高歌猛進的三四線樓市也是個巨大的“灰犀?！?。所有的房企一遍收割，一邊心中默念倒計時。

   而進入到六月份，棚改資金收緊的消息傳出，棚改項目融資審批權(quán)將收回至國開行總行，同時此后貨幣化安置的比例會受到一定的限制。作為棚改項目主要的資金來源方，國開行收緊相關(guān)項目的貸款審批，意味著從國開行這一渠道流入房地產(chǎn)市場的資金將大大減少。

 這對于房企原本已經(jīng)非常緊張的神經(jīng)，可以說是雪上加霜。消息一出，直接導致6月26日整個地產(chǎn)板塊股票跌停。很多房企也開始拼命趕節(jié)點，力爭快速出貨。

   事實上，目前很多房企，已經(jīng)非常下沉，布局甚至已經(jīng)進入鄉(xiāng)鎮(zhèn)。而前期大量拿地很難短期內(nèi)消化掉，棚改收緊的消息會對三四線樓市產(chǎn)生什么影響？房企會不會紛紛提前回撤的時間點？被斷糧的三四線城市房價又會出現(xiàn)什么樣的波動？都將成為下半年樓市最大的不確定點。

02

資產(chǎn)證券化逐漸成熟

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   之前明源君跟大家分享過，2018年資金收緊，錢緊、錢貴會成為房企經(jīng)營最大的風險。

   房地產(chǎn)行業(yè)作為典型的高負債行業(yè)，本來就非常依賴金融。而今年上半年，陸續(xù)有商業(yè)銀行暫時關(guān)閉房企信貸渠道，監(jiān)管環(huán)境也進入高壓時期，整體的融資渠道被收緊了，尤其非標業(yè)務(wù)的嚴厲監(jiān)管，對中小房企產(chǎn)生很大的影響。

   而租售并舉之后，存量需要長時間占用資金，借的錢是否便宜，內(nèi)部能否滾動起來，都是決定性的因素。去年，新派公寓、旭輝REITs、保利、碧桂園RIETs為業(yè)內(nèi)打了幾針強心針，資產(chǎn)證券化這類的金融創(chuàng)新為房企打開了一扇大門。

   2018年上半年資產(chǎn)證券化融資規(guī)模開始出現(xiàn)大幅度的增長，碧桂園通過RIETs拿到100億。而今年1-5月，房地產(chǎn)ABS產(chǎn)品總發(fā)行規(guī)模688.81億元，同比增長52.8%。資產(chǎn)證券化已經(jīng)成為房企融資的重要途徑。

   目前房地產(chǎn)領(lǐng)域金融創(chuàng)新的發(fā)展速度非常快，資產(chǎn)證券化的實踐越來越成熟，對于大量的房企來說，這條渠道能夠走通，具有戰(zhàn)略性的意義，但同時房企之間也開始出現(xiàn)更劇烈的分化，未來金融能力可能會更深刻的影響行業(yè)的競爭格局。

03

貿(mào)易戰(zhàn)宏觀承壓

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   中美貿(mào)易戰(zhàn)是目前整個中國社會，甚至是全世界最大的不穩(wěn)定因素，也是今年上半年最重量級的事件。

   2017年中國GDP是82萬億，當年中國外貿(mào)（27.29萬億）占中國GDP的33%，而中美貿(mào)易總值為3.95萬億人民幣，占我國進出口總值的14.2%，也就是說，中美貿(mào)易占到中國GDP的5%，幾乎是一年的增量。從這組數(shù)據(jù)就能看出來，這次貿(mào)易找對中國經(jīng)濟會產(chǎn)生的劇烈影響。

   而且中美貿(mào)易是中國貿(mào)易順差非常重要的來源國，美元升值也會影響到中國外匯承壓，從而影響中國的宏觀經(jīng)濟，從而影響整個房地產(chǎn)行業(yè)的基本面，而且這樣的拉鋸可能會持續(xù)一段時間。

   而這樣的宏觀環(huán)境變化，對于房企來說，也會產(chǎn)生幾個直接的驅(qū)動：

   1、刺激房企跨界，嘗試新業(yè)務(wù)。例如，萬科已經(jīng)開始全面“去地產(chǎn)化”，恒大跨界高科技領(lǐng)域；寶能也開始涉足新能源汽車；

   2、驅(qū)動很多房企以快速回籠資金為下半年的目標，通過快周轉(zhuǎn)，盡快減少負債。目前很多標桿房企都已經(jīng)有很多相應(yīng)的動作。

   毫無疑問，在這場政治博弈當中，宏觀環(huán)境的壓力以及政府的對策，以及隨之而來的樓市和金融政策，對樓市的影響會是歷史性的。不管是國家意志勝利，還是經(jīng)濟規(guī)律勝利，還是高超的政治手腕勝利，對房地產(chǎn)來說，這都是一次會影響未來十年的大變局。

04

十九大給房地產(chǎn)定調(diào)

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   上半年的十九大也是全國關(guān)注的大事件，給未來的房地產(chǎn)發(fā)展方向定了調(diào)。很明確的是，房地產(chǎn)周期不會再輪回了。新時代，地產(chǎn)行業(yè)最大的邏輯是：打擊投資客短炒賺錢，限制房企快周轉(zhuǎn)贏利，但歡迎房企和投資者長線經(jīng)營獲得利潤。

   房企過去的開發(fā)經(jīng)營模式行不通了，從2017年開始，在3年左右的過渡期之后，房地產(chǎn)行業(yè)將進入一個全新的時代，這個時代可能長達20—30年。缺乏能力和實力積累的房企和個人，將被淘汰出地產(chǎn)行業(yè)。應(yīng)對傳統(tǒng)模式衰落，需要有全新的發(fā)展思路，這也是為什么現(xiàn)在房企逢發(fā)聲必談轉(zhuǎn)型的原因。

   那么新階段具體怎么做？

   之前明源君在文章《房地產(chǎn)行業(yè)徹底變天！一個時代結(jié)束了。中央給地產(chǎn)人指了5條明路，快跟上》也給大家分析過：

   第一條路：滿足客戶的改善需求，造更好的房子。也就是各大房企現(xiàn)在都在說的“美好生活”。

   第二條路：和政府合作做廉租房、微利房項目，自己做公寓等出租房項目；

   第三條路：做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，工業(yè)園、農(nóng)業(yè)園、高新園區(qū)、商住產(chǎn)一體化等等；

   第四條路：在都市群里做特色小鎮(zhèn)，做城市運營，撈取長期紅利；

   第五條路：和群眾一起賺錢，包括買不起房的群眾，“財產(chǎn)性收入”大家紅利均沾?，F(xiàn)在看起來租賃REITs的發(fā)行，都是可行的。

05

二次房改

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   六月份，深圳發(fā)布了被稱為“二次房改”的政策：深圳未來18年的純商品住宅，只占住宅總數(shù)的40%！其余60%是人才房、安居房和公租房。大大增加了保障性住房的建設(shè)比例，在住房不炒的大基調(diào)下，深圳作為特區(qū)，示范意義非常重要。

   這個純商品房之外的60%的市場，很多是之前的農(nóng)民房、小產(chǎn)權(quán)房、棚戶區(qū)等，以前大多不在房企的經(jīng)營范圍。而通過這一輪房改，這些需求納入各地政府總體規(guī)劃后，有一個升級換代、規(guī)模化、標準化的過程，房企在這個過程中，有很多機會。

   目前萬科、碧桂園、金地、華潤、深業(yè)等標桿房企基本都進村了。萬科的“萬村計劃”就是從城中村改造中看到商機，大規(guī)模進入城中村改造。從去年開始布局，今年上半年已經(jīng)有很多項目落地。

   這種方式，不僅能低成本快捷拿下房源，而且有政策支持及補貼，拿房成本和談判成本都能大大降低。此外，還能獲得百萬級別的客戶資源，對房企的后段服務(wù)和新房業(yè)務(wù)都能起到幫助。在新的長效機制下，二次房改可以說給房企做租賃打開了一個新思路。

              圖：深圳城中村改造項目收房成本更低

06

   前兩天，明源君給大家分享了上半年的房企銷售排名榜單，可以看出目前房企競爭格局再次出現(xiàn)大洗牌！

   今年1-6月，新城控股以971.6億上升到排行榜第八位，相較去年同期業(yè)績幾乎翻倍。而金茂上半年銷售額717.6億，增長率更是高達197%！上半年多個黑馬房企業(yè)績亮眼，同時也有多家房企業(yè)績出現(xiàn)下滑，榜單上浮下沉變化明顯。

   不得不說，在這一次的行業(yè)轉(zhuǎn)型浪潮當中，行業(yè)艦隊已經(jīng)有房企開始出現(xiàn)掉隊，在全新的市場環(huán)境下，領(lǐng)航的房企已經(jīng)開始出現(xiàn)明顯的分化，在戰(zhàn)略上甚至出現(xiàn)南轅北轍的現(xiàn)象。對于中小房企來說，學標桿也不再是保險的做法。如何找準自己的戰(zhàn)略方向，開始變的越來越難和個性化。

07

搖號全面鋪開

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   去年7月，上海首先開始實施搖號買房。到今年上半年，搖號買房基本上已經(jīng)全面鋪開。成都、南京、杭州、武漢、長沙等城市都已經(jīng)實施搖號買房，到6月份，深圳也開始進入搖號買房的行列。

   由于政府限價，一些開發(fā)商推遲開盤，減少了供應(yīng)，而限價帶來的一二手房價格倒掛，同時又直接推高了投資需求，一增一減之下多個城市出現(xiàn)嚴重的供需失衡，這也讓各個城市開始頻繁出現(xiàn)搶房。搖號能夠一定程度上解決公平問題，保障購房者的利益。但是沒有辦法從根本上，擠出投資性需求，也很難杜絕暗箱操作。

  事實上，搖號某種程度上是個晴雨表，象征局部市場政策下的市場壓抑程度。搖號的城市越多，這種市場受壓抑的現(xiàn)象就越普遍。而這種市場的扭曲一定會影響未來的市場走向。而從目前的情況來看，只要限價政策不放開，搖號買房可能會逐漸成為房地產(chǎn)行業(yè)的常態(tài)。

08

 ● 天津，一天之內(nèi)就有30萬人登陸并下載了“天津公安”APP辦理落戶申請！

 ● 海南，全日制大專以上學歷可在海南任一城鎮(zhèn)落戶。落戶海南之后，購買商品住宅享受本地居民同等待遇，不受限樓市購政策的限制?。ㄗⅲ涸缭?月22日海南開始實施全域限購）

 ● 南昌，畢業(yè)三年內(nèi)新引進落戶的全日制博士研究生、碩士研究生、本科畢業(yè)生，每月發(fā)放1500元、1000元、500元生活補貼，為期三年…… 

 ● 珠海，推出公積金貸款新政，高層次人才置業(yè)最高可貸250萬元。

 ● 武漢，大學生落戶后，不僅不限購，而且買房直接打8折，并且有已經(jīng)開始落地。最近，武漢臨空港青年城以低于市場價20%向大學生出售，房價8折后確定為6500/平米，加上裝修300元/平米，最終定價為均價6800元/平米，所有房屋均為現(xiàn)房，符合條件的大學生，相關(guān)手續(xù)辦理完畢后即可交房！

   一方面，人口流入原本就是支撐一個城市長線發(fā)展的重要資源；而另一方面，從各條政策來看，搶人大戰(zhàn)集中爆發(fā)背后的某些地方政府意圖，也和城市房地產(chǎn)之間都有著千絲萬縷的聯(lián)系。

   根據(jù)上半年的銷售數(shù)據(jù)，調(diào)控嚴厲的二線城市依然是房企的主要業(yè)績產(chǎn)出地，華夏幸福、富力、雅居樂等房企抓住二線城市銷售契機，加大在青島、沈陽、武漢、無錫、重慶、西安等二線城市的銷售力度，二線城市銷售業(yè)績同比增長19%。

   這和重點二線城市相繼出臺的人才新政不無關(guān)系。通過吸引人才加速向城市聚集，進一步催動了樓市需求走熱。而隨著三四線城市樓市剎車，二線城市的價值將更加凸顯，對于房企來說，如何選擇城市，如何布局，該城市的人才吸引力將成為重要的判斷依據(jù)，從而影響房企競爭格局。

09

   一方面，由于直接動到了國內(nèi)流量最大的找房平臺58同城的蛋糕，引起58強勢反擊；另一方面，原本已經(jīng)是行業(yè)老大的鏈家，從線下轉(zhuǎn)線上，也讓它受到壟斷行業(yè)的質(zhì)疑。其他中介平臺，例如我愛我家、中原地產(chǎn)、21世紀不動產(chǎn)等紛紛“握手”58，造成房產(chǎn)流通領(lǐng)域格局大變。

   鏈家ALL IN 貝殼找房，目標是覆蓋全中國300個城市，服務(wù)超過2億社區(qū)家庭，鏈接100萬職業(yè)經(jīng)理人和10萬家門店，賦能超過100個品牌。早在2016年鏈家全年銷售額就已突破1萬億，而貝殼是十倍空間的命題。一旦成功，地產(chǎn)行業(yè)將出現(xiàn)一個超級霸主。

   一邊是58和其他中介圍堵，一邊是鏈家不惜代價豪賭貝殼，如果按照彭永東的判斷，“到今年年底，戰(zhàn)爭就可能結(jié)束了”。那么，今年下半年我們將看到一場，房產(chǎn)中介領(lǐng)域的一場歷史性大戰(zhàn)。不管作為普通的買房者，還是作為業(yè)內(nèi)人士，這都將是頗具影響力的重磅事件。