前一陣子，鏈家將以百億價格收購北京盈科中心一事登上各大新聞頭條，事后鏈家出面予以了否認(rèn)，但是明源君注意到另一個點，那就是北京盈科中心現(xiàn)在市值已達(dá)100億，距離2014年轉(zhuǎn)手時的57.8億人民幣，價格暴增73%。

                   ▲ 盈科中心，圖片來源于基匯資本官網(wǎng)

   四年時間，從門庭冷清的被拋售資產(chǎn)到身價大增，北京盈科中心背后的操盤手不可小覷。基匯資本吳繼煒在業(yè)界被稱為爛尾樓拯救者，很多不被看好的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過他手改造，重?zé)ㄐ律?，作為持有者的基匯資本亦是賺得盆滿缽滿。

   近幾年商業(yè)地產(chǎn)的日子不是很好過，隨著電子商務(wù)的沖擊，以及商業(yè)地產(chǎn)本身同質(zhì)化過高的因素，商業(yè)地產(chǎn)趨于飽和，店鋪空置率、租金漲幅等不甚樂觀。2018年對于一線商業(yè)地產(chǎn)來說，改造和更新存量商業(yè)地產(chǎn)是大勢所趨。這里面有人能看到機遇，有人只看到了焦慮。

   從公開報道，2018年各地多個爛尾已久的項目得以復(fù)活，其中昆明23家房企接手44個爛尾樓盤，似乎新一輪存量改造，尤其是改造爛尾樓潮流又將來臨。

   可以預(yù)見，改造存量地產(chǎn)能救活一大批“僵尸類”地產(chǎn)項目，“僵尸類”商業(yè)地產(chǎn)指空置率高、租金低迷、發(fā)展情況遠(yuǎn)遜于同類型的商業(yè)項目，包括但不限于爛尾樓。今天明源君就從操作層面探討下如何盤活“僵尸類”商業(yè)地產(chǎn)，同樣是接手僵尸樓，為什么有公司能掘金大賺特賺，有公司卻賠了夫人又折兵？

01

拿到地，賺到錢

盤活僵尸商業(yè)地產(chǎn)有這些好處

    股票投資中巴菲特有一個著名的“撿煙蒂”理論，行情下滑時，以低價收購優(yōu)質(zhì)股票，獲得回報。僵尸類商業(yè)地產(chǎn)恰如那個“濕漉漉、沒人愿意撿”的煙蒂尾巴，你撿對了，就撿到寶了。

   在明源君看來，盤活僵尸類商業(yè)地產(chǎn)不是什么出力不討好的事，當(dāng)好了接盤俠，至少有以下五方面好處。

   1、盤活=去庫存，各地相關(guān)政策支持力度不小

   商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入高存量時代，去庫存成了主要任務(wù)。前幾年，住宅類去庫存完成良好，而商業(yè)地產(chǎn)依舊壓力不小。

   僵尸類商業(yè)地產(chǎn)占地面積大、空置率高、盈利率低，尤其是陷入停滯的爛尾項目，可以說是城市發(fā)展的瘡疤。盤活爛尾樓、舊商廈，無疑是最好的去庫存方式，既能解決歷史遺留問題，還能為區(qū)域經(jīng)濟貢獻(xiàn)一份力。

   對于該類項目，政策扶持力度不小，度過商業(yè)地產(chǎn)大建特建的時期，近年來僵尸類商業(yè)地產(chǎn)問題充分暴露，各地政府也分別出臺了相應(yīng)的政策。如昆明實施“一項目一政策”，搭建平臺，籌措資金或是引進(jìn)新資金，盤活項目；珠海發(fā)布《關(guān)于加快珠海市“爛尾樓”整治處理的實施意見》，對“爛尾樓”重建、續(xù)建等出臺了一系列優(yōu)惠措施，允許土地出讓年限重新計算。

   深圳2016年全市施行城市更新工作改革，羅湖區(qū)是第一個城市更新改革試點區(qū)，舊商廈盤活是其中的重要工作之一。在政府扶持下，爛尾了18年的深圳百貨廣場大廈裙樓由持有人彭成集團和碧桂園合作，華麗轉(zhuǎn)身變成DDMmall，成為了深圳首個被復(fù)活的存量商業(yè)地產(chǎn)。

                                          ▲ 深圳DDmall一站式大型購物中心，圖片來源于彭成集團官網(wǎng)。

   2、快捷拿地的好方式，成本低、地段好

   房企拿地越來越難，而面對體量龐大的商業(yè)地產(chǎn)，收購僵尸樓不可謂一種快捷實惠的拿地方式。 

   位于一線城市的僵尸類商業(yè)地產(chǎn)，往往地處中心路段、繁華商圈，區(qū)位因素極佳，且價格相對較低，尤其是對于爛尾多年的項目而言，相當(dāng)于只付出地皮價格，獲得了完整的建筑樓。

   安徽最大爛尾樓新橋陽光半島欠債60億，原本以為眾多開發(fā)商避之不及，出人意料的是，房企前三名萬科、恒大、碧桂園紛紛出價爭奪該地塊。原來新橋陽光半島占地8110畝，距離合肥市區(qū)很近，近幾年合肥房價不斷上漲，即使?fàn)€尾也是一塊多利可圖的“大肥肉”。

   明源君在這里要指出，拿到爛尾樓后盤活是改造，而不是推倒重建。一線城市商業(yè)地產(chǎn)飽和，再建成商業(yè)樓的概率較小，政府可能直接改變了土地用途，建成公園或者其他公共空間等。

   3、改造升級是花費最多的部分，利潤率、回報率高

   選了對的“煙蒂尾巴”，僵尸類項目給與的利潤、回報率很客觀。原本項目就位于好地段，收購價格又低，且樓體大多已建成，省去了前期開發(fā)的人力物力，一般來說改造升級費用占大頭，這樣一算，利潤率自然高。

   以基匯資本為例，據(jù)新浪網(wǎng)報道，2006年基匯資本9億價格收購上?！袄滗仭睎|海大樓，耗費4億改造成353廣場，2012年以24億價格轉(zhuǎn)手售出，基匯資本6年賺11億，利潤高達(dá)85%。

                    ▲ 353廣場，圖片來源于基匯資本官網(wǎng)

   不賣樓，長久的持有的回報也很可觀。改造升級后，商業(yè)地產(chǎn)的租金階梯式提升，整棟建筑核心價值提高，帶來穩(wěn)定增長的收益，良性循環(huán)。

   4、地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)型的一個趨勢，增強運營能力

   房地產(chǎn)市場進(jìn)入下半場，房企都在談轉(zhuǎn)型。上半場拿地建房出售就能盈利，下半場已沒這么簡單的賺錢方式了。明源君認(rèn)為，下半場考量的是房企的運營能力，掌握該能力的房企就能挺過新一輪洗牌。而盤活僵尸類商業(yè)地產(chǎn)考驗的正是房企的運營能力。

   爛尾樓之所以爛尾，里面包含了債權(quán)關(guān)系、政府政策等復(fù)雜因素，但最多的還是因為開發(fā)商缺乏運營能力，早年跑馬圈地，蓋起了大片寫字樓、商場，沒有良好的規(guī)劃，即使位于好地角，該變僵尸還是僵尸，這就是為什么很多城市同樣的一條街，街道左面是人流密集的商場，右邊的卻無人問津。

   同樣的地段、同樣的條件，商業(yè)地產(chǎn)能否做成功，要看精準(zhǔn)定位和強大的運營能力。接手僵尸類商業(yè)地產(chǎn)，房企能慢慢建立起運營團隊、營銷策劃團隊等中堅運維力量，在實踐中完成轉(zhuǎn)型。

   5、彰顯品牌效應(yīng)，帶來品牌溢價

   不少僵尸樓、爛尾樓在當(dāng)年轟動一時，繼而沉寂。接手這些項目，彰顯出的不單是勇氣，更是實力。房企通過這一過程，無形中輸出品牌文化，提高企業(yè)形象，更可能會一炮打響知名度。

   佳兆業(yè)早年被稱為爛尾樓專業(yè)戶，低價拿地收購爛尾樓。2003年佳兆業(yè)收購位于深圳市委對面的爛尾樓子悅臺，用兩年時間重新改造包裝，推出高檔酒店式公寓佳兆業(yè)中心，市場收益良好，在深圳打下知名度，隨后參與舊改、積極擴張，如今佳兆業(yè)已躋身中國房地產(chǎn)行業(yè)30強。

   品牌效應(yīng)能帶來品牌溢價，三四線城市，品牌房企的盤相對于小房企，價格高出一部分，消費者仍愿意購買，看重的就是品牌的口碑保障。一個漂亮的盤活案例，能帶給房企話題和關(guān)注度，更重要的是，提高了口碑，現(xiàn)在最講究大IP，品牌就如同口碑，不但能保值，還能升值。

02

怎么拿到對的項目

一看自身底氣

二看項目底子

   接盤僵尸商業(yè)地產(chǎn)，拿對了項目等于成功了一半。今天明源君要從兩方面衡量是否要拿下項目，一是從房企內(nèi)部評估，二是從項目內(nèi)部評估。

   1、房企拿下僵尸項目底氣何在？

   不是什么項目都值得接盤，也不是什么房企都能接盤。關(guān)鍵要看以下幾個層面：

   ● 有強烈拿地需求，攻占一線城市核心圈

    一線城市土地資源緊張，土地價格居高不下，對房企來說拿地不易，合作拿地、二手地成了拿地的新趨勢。

   前線競爭過于激烈，對于有強烈拿地需求的房企來說，退而求其次，收購成本低的僵尸商業(yè)地產(chǎn)不失為一個物美價廉的選擇。

   深圳土地資源供需矛盾日益提出，政府提出要向存量要空間。在這些存量里，不少是地段好的爛尾樓。以爛尾樓起家的佳兆業(yè)，今年將復(fù)活深圳爛尾22年的項目—新世界大廈。明源君查詢深圳政府網(wǎng)站得知，該項目位于深圳羅湖東門商圈，建筑面積達(dá)5.43萬平方米，項目規(guī)劃分為商業(yè)20%，商務(wù)公寓80%。在長租公寓風(fēng)頭正勁時，佳兆業(yè)拿到如此大的面積體量建成商務(wù)公寓，可以說恰趕在風(fēng)口上。

   更值得注意的是，深圳市政府在2004年出臺了《關(guān)于子悅臺等52個“問題樓盤”處理意見的批復(fù)》中，明確規(guī)定了爛尾盤可采取合作建房或者直接置換土地使用權(quán)的方式來盤活，并且制定了免除拖欠地價款利息、滯納金、土地使用費及順延土地使用期限起始時間等優(yōu)惠政策。新世界大廈正是當(dāng)年的52個“問題樓盤”之一，2003年佳兆業(yè)改造“子悅臺”打響在深圳的第一炮，2018年拿下新世界大廈，值得期待。

  ● 穩(wěn)健的資金流是基礎(chǔ)保障

   收購項目、解決打包債務(wù)問題、改造費用、運維費用……商業(yè)地產(chǎn)項目和高周轉(zhuǎn)的住宅項目不同，開發(fā)周期不定，需要沉淀資金，擁有穩(wěn)定的資金流是基礎(chǔ)保障。

   爛尾商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)生原因之一就是資金鏈斷裂，如果沒有穩(wěn)健的資金流，明源君這里建議不要盲谷投入進(jìn)去，否則極可能導(dǎo)致下一個爛尾樓出現(xiàn)。

   ● 跑馬拉松式的持有心態(tài)

   粗放的開發(fā)銷售模式不再流行，未來精細(xì)的持有運營將是決定收益的制勝法寶。有人說，住宅開發(fā)銷售是百米沖刺，那么商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)回報周期如同馬拉松，至少需要3-5年時間。對已經(jīng)習(xí)慣的“賣賣賣”模式的房企來說，如果將以前的批量復(fù)制、標(biāo)準(zhǔn)化運轉(zhuǎn)的方式用到經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)上，可能會賠得一塌糊涂，商業(yè)地產(chǎn)需要的是“慢工出細(xì)活”，走非復(fù)制化、特色化之路。

   因此房企是否做好了持有心態(tài)至關(guān)重要，前文也說了，處于轉(zhuǎn)型的十字路口，走持有經(jīng)營之路，或許在地產(chǎn)下半場有新的收獲。

   2、評估項目因素，地理位置、建筑質(zhì)量缺一不可

   ● 地理位置

   傳統(tǒng)地產(chǎn)理念就是“地段、地段、地段”，地理位置是決定項目成功與否的先決條件。

   位于一線城市核心商圈的僵尸類商業(yè)地產(chǎn)就有著得天獨厚的優(yōu)勢，一線城市經(jīng)濟發(fā)達(dá)，消費吸納力強，核心商圈是人流中心，客戶群基礎(chǔ)大，消費能力強，核心商圈一般也是車流中心，交通順暢，出行便利。

   位于偏遠(yuǎn)、冷門位置的項目則很難做起來，沒有商圈、交通基礎(chǔ)條件，巧婦難為無米之炊。

   ● 產(chǎn)權(quán)債務(wù)問題

   項目擱淺或者中斷往往有著復(fù)雜的原因，比如資金鏈斷裂、陷入債務(wù)糾紛、違法違規(guī)等，收購此類項目必須厘清產(chǎn)權(quán)、債務(wù)問題，呆賬壞賬過多、官司纏身、債務(wù)層疊的項目風(fēng)險過高，不宜盲目插手，不然很可能被歷史積怨絆住手腳。

   在收購項目時，現(xiàn)行的兩種模式分別是產(chǎn)權(quán)交易和經(jīng)營權(quán)合作，產(chǎn)權(quán)交易即房企全盤接收，100%持有，經(jīng)營權(quán)合作即與原始開發(fā)商或引入第三方聯(lián)合改造，兩種方式的選擇要看自身的條件。

   ● 建筑質(zhì)量

   這里主要分為兩部分，一是先天不足問題，商業(yè)地產(chǎn)過剩時期，跑馬圈地、大肆擴張的建筑會有規(guī)劃設(shè)計上的硬傷，比如內(nèi)部空間布局不合理、設(shè)計過于老化等。

   二是項目爛尾過久，建筑本身被閑置多年，已經(jīng)出現(xiàn)質(zhì)量問題，本身品質(zhì)太差，都不可選擇。

   ● 周邊配套措施

   無論是改造成寫字樓或是商場，周邊配套設(shè)施能否跟得上是影響長久經(jīng)營得因素之一，比如停車場、進(jìn)出通道、公共設(shè)施等。尤其是停車位配位問題，是消費者選擇的重要指標(biāo)之一，收購項目時需要確認(rèn)項目本身的停車場規(guī)劃，以及周邊是否有區(qū)域可增設(shè)停車場等。 

03

重定位、升硬件、玩?zhèn)€性化

盤活項目這么做就對了

   爛尾項目怎么鳳凰涅槃？明源君從以往成功的案例中發(fā)現(xiàn)，前期定位是關(guān)鍵，中期改造升級是基礎(chǔ)，后期運營則是核心競爭力。

   1、對商業(yè)地產(chǎn)重新定位，找到一以貫之的戰(zhàn)略原則

   2013年高和資本以7.9億的價格收購上海中華企業(yè)大廈，當(dāng)時位于上海南京西路頂級商圈核心位置的中華企業(yè)大廈寫字樓出租價格僅4.1元/天/平米，且空置率近40%。高和資本將大廈改名為靜安高和大廈，首先對大廈重新定位，他們注意到該區(qū)域的市場斷層，寫字樓兩極分化，中間斷檔，頂級寫字樓租金在10元以上，普通寫字樓租金在3-5元之間，而5-10元間的寫字樓為零。高和資本因此將寫字樓定位為南京西路最好的甲級寫字樓，填補空擋。斥資改造升級后，靜安高和大廈租金從4.5元/平方米/天一路上漲到7.5元/平方米/天，成為當(dāng)年上海甲級寫字樓租金漲幅第一。

      ▲ 靜安高和大廈，圖片來源于高和資本官網(wǎng)

   定位的關(guān)鍵性在于，不僅決定項目在市場的位置，還決定了接下來的招商和運營管理，是項目一以貫之的戰(zhàn)略原則。

   定位做到精準(zhǔn)，前期市場調(diào)查很重要，分析市場競爭對手、用戶群特點、投資者特點，把握項目在區(qū)域的地位。盤活僵尸類商業(yè)地產(chǎn)有一點好處是，前人已經(jīng)有了錯誤的示范，可以給接盤者排除一大誤區(qū)。

   2、硬件改造升級，提供高大上的享受

   對于追求辦公環(huán)境高大上的企業(yè)來說，高端寫字樓不光從外表看要跟上國際審美，硬件設(shè)施上更要一流。老舊建筑有的通病是公共設(shè)施老化、裝修風(fēng)格過氣，改造時需要從內(nèi)到外下功夫。

   依舊以靜安高和大廈為例，2013年高和資本斥資億元改造，從現(xiàn)在的眼光來看，寫字樓外表亦不遜色，完全擺脫了90年代的陳舊感。

      ▲ 靜安高和大廈內(nèi)部裝潢，圖片來源于高和資本官網(wǎng)

   ● 外立面：采用雙層LOW-E玻璃幕墻，隔音防輻射，環(huán)保節(jié)能。

   ● 室內(nèi)：樓梯、走廊、電梯廳等裝修走國際高端大氣范兒，大堂十分氣派，

   ● 設(shè)施：采用美國約克中央空調(diào)，獨立新風(fēng)系統(tǒng)。OTIS電梯兩部為高區(qū)，兩部為低區(qū)，流暢垂直交通。

   ● 室外：打造園林景觀，開設(shè)咖啡廳

   3、個性化、特色體驗，打造品牌標(biāo)識

   近幾年不時會有些文章稱“購物中心已死”，迎著逆風(fēng)的趨勢，大悅城地產(chǎn)卻說2020年要做20座大悅城。今年上海長風(fēng)大悅城開業(yè)，無數(shù)新玩法引爆了一輪網(wǎng)絡(luò)。明源君今天之所以提到它，是因為長風(fēng)大悅城的前身正是我們今天說的僵尸項目。根據(jù)彭拜新聞報道，長風(fēng)大悅城前身名叫上海長風(fēng)景畔廣場，2011年開業(yè)后就一直冷冷清清慘慘淡淡，2015年虧損接近3億。慘到什么程度，2010年長風(fēng)景畔廣場前業(yè)主收購的價格是14.5億，2016年前業(yè)主賣給大悅城地產(chǎn)時，價格是13.6億，不但沒升值，還縮水了0.9個億。

   大悅城買下12萬平的購物中心后，展開了大刀闊斧的改造，針對目標(biāo)客群量身定制了社交場、女主生活圈、美食間、屋頂運動圖書館等體驗空間，引進(jìn)了245個品牌，包括一些首次進(jìn)入中國的時尚品牌，十分抓年輕人的心，長風(fēng)大悅城整體改造后租金比之前上漲至少35%。

   在追求個性化的今天，盤活僵尸類商業(yè)地產(chǎn)的精髓也在于塑造個性化、特色的體驗，這些不僅符合時下的潮流，能迅速在社交網(wǎng)絡(luò)上形成傳播爆款，還能極大程度強化品牌意識，塑造品牌標(biāo)識。

   長風(fēng)大悅城中做到了將空間、休閑、品牌集合在一起的新玩法，購物中心將在5樓屋頂建一個 1 千米粉紅色的跑道“Gordon Park”，跑道可以俯瞰上海天際線，還可以和2樓的運動品牌結(jié)合起來（示意圖如下，圖片來源于大悅城官網(wǎng)）

   4、注重藝術(shù)氣質(zhì)，增加賣點

   藝術(shù)，不再虛無縹緲、高高在上。十九大報告指出,我國社會主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。尤其在北上廣深一線城市，建筑與藝術(shù)的融合能擦出不一樣的火花，對改造項目來講，在改造中嘗試添加塑造藝術(shù)氣質(zhì)，會讓你的項目更有靈魂、賣點。

   明源君翻看案例發(fā)現(xiàn)，老舊寫字樓改造建筑內(nèi)部空間時，往往會有一些即使改變使用功能也沒法挽救的特立獨行區(qū)域，不夠高也不夠?qū)挘脑炜赡苄缘扔跊]有，這一塊在一些人看來是浪費了空間，不過一些公司則有新奇的想法，邀請知名藝術(shù)家進(jìn)行設(shè)計或布展，干脆把沒法改造的一塊變身成藝術(shù)空間。

   現(xiàn)在購物+藝術(shù)的做法被看做未來購物中心的發(fā)展趨勢，比如最近火爆的K11，在購物中心中引入藝術(shù)、人文、自然類的項目，這些是網(wǎng)購無法觸及的部分，年輕人總會被吸引走出家門，來到商場。

      ▲ K11藝術(shù)·人文·自然三大核心元素融合，極受年輕人歡迎，圖片來源于K11官網(wǎng)。

   5、有一支成熟的操盤團隊

   從幾家擅長收購爛尾樓進(jìn)行再包裝的公司來看，一支成熟的操盤團隊需要這么幾部分。

   ● 法律團隊：在談判時介入，避免債務(wù)、法律糾紛等。對于歷史遺留問題眾多的僵尸項目來看，法律團隊首先幫你排除后期被各類糾紛干擾的風(fēng)險。

   ● 策劃設(shè)計團隊:對項目進(jìn)行重新定位、改造、升級，需要專業(yè)的策劃設(shè)計人員全程深入介入，把握整體脈搏。

   ● 營銷招商一體團隊：營銷和招商不分家。散售的商業(yè)地產(chǎn)失敗案例比比皆是，企業(yè)再次踏入商業(yè)地產(chǎn)勢必不能再在散售上跌跟頭。舉高和資本的例子，針對市場上出售型商業(yè)不動產(chǎn)無統(tǒng)一管理、統(tǒng)一運營而導(dǎo)致租客良莠不齊、資產(chǎn)貶值的情況，高和提出“資產(chǎn)精裝修”，是為購買高和商業(yè)類物業(yè)的投資者提供資產(chǎn)管理服務(wù)的一種解決方案。因為在營銷和招商上，需要更專業(yè)的人士參與，完成既定目標(biāo)。

● 管理運營團隊：在改造的寫字樓、商廈中，進(jìn)駐自有或是合作的運維團隊，保持服務(wù)水準(zhǔn)，維護品牌口碑。

 04

   小  結(jié)

   高存量商業(yè)地產(chǎn)的更新與改造相信是接下來幾年的主流趨勢，僵尸類商業(yè)地產(chǎn)因為價廉地好說不定會成為搶手的璞玉，不過拿到手后璞玉變翡翠，還是變燙手山芋，就要看各家的本事了。還是那句話，地產(chǎn)下半場，你有強大的運營能力，就有掘不完的地產(chǎn)金礦！