最近，關(guān)于樓市的聒噪之聲又多了起來(lái)，從潘石屹“房地產(chǎn)市場(chǎng)一天比一天畸形”，到經(jīng)濟(jì)學(xué)家管清友“買不起房就多買兩套”，到政府智囊樊綱的“六個(gè)錢包”買房，再到國(guó)務(wù)院參事夏斌“不整治房地產(chǎn)，早晚出事”。

   房子，本來(lái)是個(gè)挺簡(jiǎn)單的問題，現(xiàn)在搞成這樣。

繼18連跌后，19連跌來(lái)了

4月17日傍晚6點(diǎn)半左右，央行突然宣布降準(zhǔn)！從2018年4月25日起，下調(diào)大型商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、城市商業(yè)銀行、非縣域農(nóng)村商業(yè)銀行、外資銀行人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)。

4月19日，從工商銀行獲悉，工行已經(jīng)針對(duì)房貸政策進(jìn)行了微調(diào)，貸款人年齡與貸款期限之和最高可達(dá)到75年，這比此前放寬了5年，且目前已執(zhí)行。

4月23日，中央政治局會(huì)議分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和經(jīng)濟(jì)工作，傳遞出多個(gè)重要信號(hào)。要堅(jiān)持積極的財(cái)政政策取向不變，保持貨幣政策穩(wěn)健中性，注重引導(dǎo)預(yù)期，把加快調(diào)整結(jié)構(gòu)與持續(xù)擴(kuò)大內(nèi)需結(jié)合起來(lái)。

   這些新聞表明了什么呢？

   在以往的文章里，我們多次說(shuō)過(guò)，每一個(gè)政策調(diào)整都不是孤立的，要想看懂調(diào)整背后想表達(dá)什么。

   首先是看本質(zhì)；其次是縱向看，看邏輯。

   我們先舉個(gè)例子。以下信息是2015年和2016年，央行一系列降準(zhǔn)、降息、降首付政策的政策之后，我們能聽到的主流聲音。

   我們看從2015年開始，央行一系列降準(zhǔn)、降息、降首付政策的政策，一直到2016年2月，央行再次降低首付，意圖非常明顯，就是鼓勵(lì)買房，這一點(diǎn)是這些政策變化的本質(zhì)。

   可是我們看上面的新聞解讀是“順應(yīng)規(guī)律降房?jī)r(jià)”、“月供壓力不可忽視”、“對(duì)樓市影響有限”、“高層要求穩(wěn)定市場(chǎng)”。在今天看來(lái)這些內(nèi)容簡(jiǎn)直是太可笑了，但是在當(dāng)時(shí)有多人看著這些信息而搖擺不定的。

   好了，我們不做馬后炮，我們來(lái)看看正在發(fā)生的信息，比如關(guān)于“去杠桿”一系列消息：

2017年我們聽到的政策口徑都是“去杠桿”。 

2018年3月全國(guó)兩會(huì)期間，央行領(lǐng)導(dǎo)答記者問上悄悄把口徑調(diào)整成了“穩(wěn)杠桿”。 

2018年4月2日，中央財(cái)經(jīng)委員會(huì)首次提出“結(jié)構(gòu)性去杠桿”基本思路，就是有些部門要去杠桿，有些部門要加杠桿。

   這些信息背后的本質(zhì)就是貨幣從緊到松的趨勢(shì)，可是在這個(gè)過(guò)程中出現(xiàn)全國(guó)各地銀行紛紛傳出首套按揭貸款利率上浮的新聞，比如：

2018年春節(jié)后，更多城市曝出房貸收緊的消息。

2018年2月，全國(guó)首套和二套房貸平均利率分別環(huán)比上漲了0.55%、0.03%，達(dá)到5.46%和5.79%。

2018年3月， 目前大部分城市的首套房貸款已經(jīng)無(wú)折扣，二套房也上浮10%-20%左右。

2018年4月，在蘭州地區(qū)基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮30%左右。

   顯然這些信息傳遞出來(lái)是信貸收緊趨勢(shì)不變，房?jī)r(jià)下降趨勢(shì)明顯等等信息。可事實(shí)是什么呢？銀行利率上浮主要是因?yàn)殂y行的資金成本高導(dǎo)致的，降準(zhǔn)顯然是緩解了成本壓力。

   這些信息和貨幣緊縮趨勢(shì)沒有直接關(guān)系。但當(dāng)以上這些信息混在一起的時(shí)候，我們往往會(huì)被信息表面的意思所迷惑，而忘記了從“去杠桿”到“
結(jié)構(gòu)性去杠桿”，這些調(diào)整背后的真實(shí)意圖。

   但是，趨勢(shì)來(lái)了，誰(shuí)也攔不住。在4月23日，中央直接開個(gè)會(huì)議說(shuō)持續(xù)擴(kuò)大內(nèi)需，降低企業(yè)融資成本，推動(dòng)信貸、股市、債市、匯市、樓市健康發(fā)展。

   意圖再明確不過(guò)了，這些政策調(diào)整背后代表了一個(gè)信號(hào)，一個(gè)房貸漸漸放松、支持改善需求的信號(hào)。

   但是很多人會(huì)分析說(shuō)因?yàn)橹忻蕾Q(mào)易戰(zhàn)對(duì)外貿(mào)出口造成壓力，從3月份貿(mào)易順差大幅度減少，到銀行實(shí)際貸款利率上升影響企業(yè)發(fā)展，必然擴(kuò)大內(nèi)需云云。

   輿論是被引導(dǎo)的，輿論也總是有目的的。

   因?yàn)楸３謽鞘械倪m度活躍才是本次調(diào)控的最終目的。看政策一定要看懂背后的邏輯，要抽絲剝繭，甄別混淆視聽的信息。

   在中國(guó)城市化進(jìn)程的大國(guó)運(yùn)下，房?jī)r(jià)不漲是不實(shí)際的。

   所以，不要再去寄希望于那一點(diǎn)可憐的下跌數(shù)據(jù)。永遠(yuǎn)記?。?/span>房?jī)r(jià)不能猛烈地漲，但也絕對(duì)不能冷下來(lái)。